Правила составления договора аренды земельного участка

Стороны заключают договор аренды земельного участка, когда перед ними стоят задачи использования земли в связи со строительством, земледелием, размещением автостоянки и т. д. Условия временного владения отличаются в зависимости от целей, характеристики сдаваемых площадей, а также особенностей лиц, заключающих сделку. В статье раскрываются общие правила и тонкости, требующие особого внимания.

Основные пункты договора

В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.

Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.

Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.

Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:

• стороны;
• описание объекта;
• границы земельного надела;
• цели владения и пользования;
• срок;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи надела;
• арендная плата (размер и порядок оплаты);
• ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
• порядок продления и расторжения;
• реквизиты и подписи сторон.

Дополнительно стороны указывают:

• правила возврата земли;
• порядок государственной регистрации;
• если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
• если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
• другие правила, значимые для сторон.

Из видео вы узнаете все об аренде земельного участка:

Оформление

Возможны два вида оформления соглашения о временном владении земельным участком:

• Обычная письменная форма – в бумажном виде с подписями сторон. Подобный вид оформления возможен, только если обязательства сторон длятся менее одного года (краткосрочный контракт). Как правило, для удобства стороны указывают, что их взаимные права и обязанности зафиксированы на 11 месяцев.
• Государственная регистрация – необходима в случаях, когда длительность контракта равна одному году или превышает его (долгосрочный договор). Принятые обязательства вступают в силу с момента внесения сведений в специальный реестр.

Сторонами правовых отношений о временном владении территорией являются граждане и юридические лица либо государственный орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным имуществом. Осуществляется проверка полномочий лица, выступающего в качестве арендодателя: находится ли площадь в собственности или пользовании, имеется ли право на передачу другим лицам, либо оно ограничено.

Договор между физическим и юридическим лицом

Если сторона в сделке – физическое лицо, требуется подробно описать его данные:

• полное имя (фамилия, имя, отчество);
• пол, дата и место рождения;
• номер и серия паспорта, дата и место выдачи;
• адрес проживания.

При возникновении спора между физическими лицами или с участием одного гражданина он будет рассматривать районным судом. Однако если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спор сторон передается на рассмотрение в арбитражный суд.

Важно! Если гражданин является получателем платежей, он обязан заплатить подоходный налог. Рекомендуем в этом случае предусмотреть условие о том, что все обязательные платежи гражданин производит самостоятельно, и организация не является налоговым агентом. Если не внести данное правило, юридическое лицо будет обязано удерживать с платежей сумму налога на доходы гражданина и, соответственно, нести ответственность за несоблюдение обязанности – п.1 ч. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ.

Между юридическими лицами

При описании организации как стороны сделки указывают следующие данные:

• полное наименование;
• дата и место создания, регистрирующий орган;
• ИНН, ОГРН;
• полное имя руководителя и основание полномочий (Устав, доверенность и т. д.).

При согласовании условий проверяют полномочия руководителя предприятия. Если подпись поставит неуполномоченный человек, сделка окажется недействительной. Всегда проверяют деятельность организации на имеющиеся признаки банкротства, состояние ликвидации, проходит ли юридическое лицо ответчиком по судебному делу, имеет ли иные признаки неблагонадежности. Также отметим, что в случае возникновения спора между организациями или предпринимателями он рассматривается в арбитражном суде.

Важно! Необходимо взять за правило осуществлять проверку юридического лица в Едином государственном реестре (ЕГРЮЛ) на сайте налогового органа, а также на сайте арбитражных судов России.

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

После заключения контракта внесение изменений в него возможно путем составления сторонами дополнительного соглашения. Указанные изменения вносят в выбранный пункт. Например, если стороны решили, что владение и пользование будет с последующим выкупом, они могут оформить данное изменение в виде дополнения.

Важно! Выкуп земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможен только через проведение торгов. Преимущественное право на выкуп арендуемой земли было отменено Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Куда подавать заполненные бумаги

После письменного оформления долгосрочных обязательств стороны передают готовый пакет в специальный регистрирующий орган. В России оформлением прав и сделок занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и территориальные отделения. По существующей практике, документы передаются в Росреестр через Многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ). Они располагаются в каждом регионе страны. МФЦ уполномочены передавать бумаги между регистрирующим органом и потребителем услуги, а также консультировать по составу и содержанию необходимого пакета. При подготовке бумаг рекомендуем воспользоваться описанием бланка в статье.

При заключении краткосрочного контракта кроме подписей дополнительные процедуры не требуются. После подписания каждый экземпляр передается на хранение сторонам и предоставляется в проверяющие и контролирующие органы по требованию.

Государственная регистрация сделки

Пакет документов подают следующими способами:

• через офисы Росреестра;
• в многофункциональных центрах;
• почтовым отправлением;
• в электронном виде.

Регистрирующему органу необходим минимальный набор документации.

1. Подписанный сторонами двусторонний контракт не менее чем в 3-х экземплярах – один Росреестр заберет себе для хранения в деле, и по одному экземпляру получат стороны с соответствующим штампом.
2. Доверенность, если документ подписан не руководителем, а другим человеком на ее основании.
3. Доверенность того, кто непосредственно передает пакет документов.
4. Квитанция об уплате пошлины.

Заявление о приеме документации составляется сотрудником службы приема по типовой заготовке. Законом установлена длительность процедуры – 7 рабочих дней при приеме Росреестром или 9 рабочих дней – для МФЦ.

Важно! Росреестр не в праве требовать иные бумаги, прямо не указанные в законе. Сведения о земле и ее собственнике, устав юридического лица и другую информацию орган запрашивает сам в порядке межведомственного взаимодействия. Заявитель может предоставить эти сведения по собственному желанию для ускорения процесса.

Срок действия

По длительности аренда земельного участка подразделяется на:

• Краткосрочную – не превышает 1 года.
• Долгосрочную – составляет 1 год или превышает этот срок.
• Бессрочную – срок действия не указан либо указан как «неопределенный»

Как указывалось выше, при заключении краткосрочного соглашения обходятся простой письменной формой. Долгосрочное вступает в силу после государственной регистрации. Бессрочное, как правило, регистрации не подлежит, поскольку сложно доказать, предполагали стороны заключить его на срок, превышающий год, либо не имели такого намерения.

Продление отношений сторон

В соглашении о пользовании иногда предусматривают автоматическую пролонгацию (продление) по окончании его действия. В этом случае от сторон не требуется подписание дополнений. Если оговоренный период истек, а арендатор продолжает пользоваться переданным наделом без возражения собственника, отношения сторон становятся бессрочными и действуют, пока они не расторгнут их.

Если срок действия контракта окончился, и необходимо его продлить, стороны вносят соответствующие изменения.

Составление акта приема-передачи

Акт приема-передачи земельного участка удостоверяет момент, с которого объект переходит во владение и временное пользование получателя. Часто дата подписания акта сторонами и считается датой начала временного владения. С этого дня начисляется арендная плата.

При составлении Акта приема-передачи в обязательном порядке указываются:

• дата составления акта;
• объект передачи с подробным описанием характеристик;
• цели пользования;
• недостатки объекта;
• отсутствие претензий сторон;
• подписи сторон.

Легко убедиться, что форма и состав сведений в акте полностью повторяют описание предмета в соглашении. Зачастую акт приема-передачи является приложением и неотъемлемой частью.

Важно! Допускается  не составлять отдельную бумагу в виде акта приема-передачи, а ограничиться фразой в контракте о том, что на момент его подписания площадь передана пользователю.

Нюансы расторжения арендных отношений

Договор аренды земли расторгается досрочно судом на общих основаниях, предусмотренных гражданским законодательством для всех соглашений о временном владении:

• нарушение правил пользования;
• нарушение порядка внесения платежей;
• собственник создает препятствия по использованию площади;
• надел обладает недостатками, которые не были оговорены;
• земля оказалась в состоянии, непригодном для использования.

В силу специфики объекта рассматриваемых отношений стороны предусматривают случаи их расторжения, связанные с действиями, ухудшающими состояние и характеристики земли:

• действия пользователя, которые привели к загрязнению, деградации и ухудшению плодородия почв;
• нарушение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на арендуемой площади;
• нарушение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Бланк типового договора

Образец договора аренды земельного участка, по нормам законодательства на 2024 г., представляет собой документ, содержащий все условия их сотрудничества.

В заглавии для наглядности рекомендуется указать местоположение арендуемой территории или другую характерную особенность, например присвоенный номер. Это актуально, если таких сделок много. Далее указывают место и дату подписания документа, а также полное наименование сторон с полномочиями подписантов.

В предмете кроме характеристик надела описываются основания, на которых площадь принадлежит собственнику. Четко прописываются цели временного владения, ведь их несоблюдение может привести к досрочному расторжению контракта. Территория должна быть свободна от прав иных лиц и не являться предметом спора в суде. Если на арендуемой площади находятся постройки, описывается их судьба. Как правило, они передаются в пользование, как и территория под ними. Иногда стороны согласовывают условия их сноса для строительства нового здания. Схема с границами площади становится приложением.

Скачать бланк договора аренды земли

Не менее важный раздел устанавливает размер арендной платы. Советуем описать порядок оплаты, сроки, возможность и правила изменения суммы. Размер платы может измениться не только в сторону повышения. Если утратятся некоторые свойства объекта, имеющие значение для пользователя, сумма уменьшается.

Основные обязанности пользователя сводятся к сохранению свойств земель, соблюдению целей пользования и своевременному перечислению платежей. Пользователь в свою очередь обязан оплачивать налог, не чинить препятствий по использованию объекта, передать и принять землю, соблюдая сроки.

Указание на срок может выглядеть как наш пример, заполненный конкретными данными: «настоящий контракт заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Расходы по оформлению несет Арендатор».

В завершении стороны прописывают актуальные реквизиты, адреса, банковские счета, фамилии директоров и точные названия их должностей, ставят подписи.

Из видео вы узнаете о правах и обязанностях сторон по договору аренды:

Законодательством предоставлена свобода участникам правовых отношений на установление взаимных обязательств по своему усмотрению. В статье рассмотрен ряд условий, которые присутствуют в соглашении об аренде земли в обязательном порядке, и те, что стороны указывают по желанию в зависимости от целей. Основываясь на типовом бланке, изложенном в статье, можно самостоятельно составить и применять в своей деятельности документ об аренде земельного участка.