Приобретение своего жилья для многих граждан является мечтой. Но можно продать одну квартиру и сразу же купить другую, большей площади. Разницу можно взять в банке или вложить из собственных накоплений. Происходит взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период.
Законодательная база
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст. 220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
Об этом сказано в этой статье:
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
При рассмотрении нюансов конкретной сделки стоит также обратить внимание на письмо Минфина №03-04-05/3648 от 30.01.2015 года. В этом документе даются разъяснения относительно сделок, проведённых в один налоговый период.
Из видео Вы узнаете все о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры:
Нужна ли оплата налога при продаже, если покупаешь другую
Продажа квартиры – это основание получения дополнительного дохода. Согласно нормам НК РФ, при получении дополнительной прибыли граждане должны уплачивать налог на свой доход. Те деньги, которые были уплачены покупателем за проданную квартиру, являются доходом продавца. Нужно ли платить налог с этой суммы?
НДФЛ должны уплачивать резиденты и нерезиденты РФ. Разница только в процентной ставке. Она составляет 13 % и 30 % соответственно. По проданной квартире налогоплательщики отчитываются самостоятельно, сдавая в ФНС все необходимые документы, самостоятельно рассчитывая сумму налога и уплачивая её в бюджет.
Когда продали квартиру и купили другую, совершили 2 разных сделки. При продаже возникает обязанность по уплате НДЛФ, а при покупке – право на получение вычета. Собственников интересует такой вопрос – а можно ли произвести взаимозачет этих средств? Это довольно удобно, не нужно сначала подавать документы на уплату налога, а потом – на возврат. Налоговики считают, что можно, но не всегда уместно.
Налог с продажи жилья нужно платить тогда, когда срок вещного права не превышает 5 лет. Если же продавец владел квартирой 5 лет и более (не имеет значения, на каком основании возникло право), то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога. При совершении альтернативной сделки можно рассчитывать на применение налоговых преференций.
Но как быть, если была продана квартира, которой владели менее 5 лет, и сразу же была приобретена другая, по большей стоимости. Собственникам хочется произвести зачёт средств от одной сделки к другой. Согласно НК РФ, можно уменьшить сумма налога, которую нужно внести в бюджет на сумму фактических расходов, которые понёс заявитель при покупке нового жилья. Применяется налоговый вычет.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.
Окончательно переход закончится в 2020 – 2021 годах. Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.
Чтобы понять, как нужно действовать, необходимо привести пример расчёта НДФЛ при совершении альтернативной сделки.
Гражданин Р. Продаёт свою квартиру за 3,7 млн. рублей. Ему её подарили в 2017 году. Он решает улучшить свои жилищные условия и покупает другую квартиру за 6,7 млн. рублей, взяв 3 млн. в ипотеку. Какую сумму он должен внести в бюджет, и на какие льготы он может рассчитывать?
Расчёт: проданная квартира была в собственности менее 5 лет, с суммы продажи нужно платить налог, применив вычет за продажу. Он равен: (3,7 – 1) * 13 % = 351 тысяча рублей. У покупателя есть право на применение вычета за покупку. Итог: (3,7-1-2) * 13 %=94 тысячи рублей. Эту сумму он должен будет государству в качестве налога.
Другой пример: Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.
Налоговый вычет при покупке жилья одновременно с продажей в один год
Когда происходит сделка по покупке и продаже недвижимости в одном налоговом периоде, возникает вопрос об актуальности применения налоговых преференций. В Письме вышеуказанного ведомства дан ответ на данный вопрос.
При совершении одновременной сделки по продаже, а потом и покупке новой квартиры человек имеет право:
- получить вычет, который ему причитается за проданное жильё;
- получить деньги, которые ему причитаются за купленное жильё.
Ситуации бывают разные – можно продать более дешевую квартиру, добавить средств (своих или заёмных) и купить жильё больше и новее. Может быть наоборот – просторная квартира продаётся для того, чтобы купить меньшую по площади, а деньги оставить на ремонт или иные цели. Это не играет роли при применении права на получение вычета.
Но сами средства на счёт не вернутся. Необходимо обратиться в ФНС по месту жительства продавца/покупателя и подать письменное заявление вместе с необходимыми документами. Если сделка произошла в один налоговый период, то подавать документы необходимо вместе. Все льготы будут рассматриваться как единое целое.
Право на применение сразу 2 вычетов возникает:
- если сделка была совершена в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года;
- стороны не являются близкими родственниками;
- ранее право на преференцию не было использовано.
Нужно заполнить декларацию, к ней приложить необходимые бумаги и весь комплект передать в ФНС.
Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры
Согласно нормам НК РФ, при продаже одной квартиры и при покупке другой расходы на приобретение не могут быть учтены в части уменьшения налогооблагаемой базы. Но есть право на применение налоговых вычетов.
С 2016 года начался переходный период для продавцов недвижимости. Кроме рыночной стоимости у квартиры есть ещё и кадастровая. Как правило, разница между ними небольшая. Но это касается довольно «свежих» домов и квартир в них. Старый жилой фонд имеет огромную разницу между 2-мя показателями.
Инспекторы ФНС предлагают рассчитывать налог не от продажной цены объекта недвижимости, а от кадастровой. Такие меры значительно снизят случаи ухода от налога при проведении сделок с фиктивными показателями.
Возможны следующие сценарии применения кадастровой стоимости:
- она выше, чем та, что прописана в соглашении на сделку – для расчёта НДФЛ будут брать 70 % от кадастровой;
- если же наоборот, то базой, от которой платится налог, будет договорная цена.
Пример расчета
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
Есть и другие примеры: Гражданка М. продала комнату в коммунальной квартире за 850 тысяч рублей. Кадастровая стоимость составляет 830 тысяч рулей. Для расчёта используется рыночный показатель. Право на льготную преференцию ещё не было использовано, поэтому 0,85-1=-0,15 млн. рублей. Платить в казну страны ничего не нужно.
Пример 4. Гражданка Р. Продала квартиру за 3,75 млн. рублей, 2 года назад она купила её за 4 млн. ровно. Получается, что сумма дохода не превышает фактические расходы на покупку, поэтому налог платить также не нужно.
О праве на налоговый вычет при продаже и покупке квартиры Вы узнаете из следующего видео:
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
В ФНС нужно отнести оригиналы и копии. Ничего дополнительно заверять у нотариуса не нужно. Доверенность нужна лишь в том случае, если за продавца/покупателя документы будет сдавать доверенное лицо, а не он лично.
Подать документы можно несколькими способами:
- лично их отнести в отделение ФНС по месту своего жительства;
- передать через доверенное лицо или переслать с помощью Почты России;
- через личный кабинет на сайте ФНС, который становится доступен тем, кто имеет подтверждённую запись ЕСИА на Госуслугах.
Камеральная проверка длится 3 месяца, после этого заявителя извещают о принятом решении. Если оно положительное, то деньги поступят на счёт в течение месяца. Если оно отрицательное, то налоговики должны обосновать такой ответ с помощью ссылок на действующее законодательство.
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.
Решение налоговиков о непредставлении двойного вычета всегда можно оспорить в судебном порядке.
Заключение
НК РФ и Минфин чётко трактуют право на получение налоговых послаблений как после продажи, так и после покупки. Но налоговики нередко находят причины для отказа в применении двойного вычета или взаимозачёта, поэтому стоит подавать документы как о 2 разных сделках, без возможности зачёта средств. Лучше сначала заплатить налог, а потом получить обратно в виде вычета.
