Дополнительное соглашение к договору аренды жилого и нежилого помещения

При любом изменении условий основного договора стороны должны подписать новый документ или оформить дополнительное соглашение. В нем отражают изменившиеся условия, делают отсылку на основной договор и ставят дату, подписи. При оформлении можно использовать любой образец документа.

Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.

Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:

1.     Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
2.     Составить доп. соглашение.

Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:

• цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
• срок действия документа;
• площадь помещения;
• адрес объекта;
• данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
• увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
• продление прежнего договора;
• его расторжение (по взаимному соглашению).

В отдельных случаях оформлять дополнительное соглашение к договору аренды (ДА) невозможно или нецелесообразно. Например, если сменился собственник помещения, арендатор может составить только новый договор на прежних либо новых условиях. Если же в документ нужно внести сразу несколько изменений, стороны по своему усмотрению вправе либо подписать новый договор, либо составить дополнительное соглашение.

Важно! Доп. соглашение – это неотъемлемая часть ДА, поэтому оно обязательно содержит ссылку на основной документ. Соглашение не может действовать отдельно от этого него и/или противоречить ему.

Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения

Арендатор и арендодатель вправе самостоятельно составить документ, поскольку единого образца дополнительного соглашения к договору аренды не существует. Структура этого документа отчасти копирует содержание основного договора.

Условно выделяют 3 части текста:

1. Преамбула – здесь стороны еще раз прописывают свои ФИО, название организации, дату и место подписания документа.  Также в преамбуле обязательно отражают ссылку на основной договор с его названием и датой.
2. Основная часть – предмет, дополнение по изменившимся условиям, прекращение действия отдельных пунктов старого договора аренды (с указанием конкретных номеров – например, п. 3.1.). Здесь же можно указать, что во всем остальном, что не отражено в соглашении, стороны продолжают руководствоваться текстом основного договора.
3. Заключение – стороны указывают реквизиты, ставят даты, подписи с расшифровками (фамилия, инициалы) и печати.

Порядок изменения арендной платы

Изменение любого условия допускается только по общему согласию, если иное не предусматривается самим документом. Обычно в тексте прописывается, что арендодатель берет на себя обязательство о сохранении цены аренды на протяжении всего срока договора.

Если же собственник намерен изменить плату, порядок его действий следующий:

1. Сначала арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за 1 месяц до окончания срока договора.
2. Арендатор получает документ лично или по почте (заказным письмом) и подтверждает этот факт (например, подписью в уведомлении о вручении письма).
3. После этого он должен принять решение и уведомить о нем собственника.
4. Если решение положительное, заключается доп. соглашение к договору аренды об изменении цены, в котором прописываются новые условия.
5. Если решение отрицательное, граждане или организации расторгают договор, оформляя этот факт также в письменном виде.

Важно! Порядок внесения изменений прописывается в тексте документа, поэтому стороны должны действовать именно в соответствии с ним.

Порядок досрочного расторжения договора

В этом случае стороны также ориентируются на порядок, прописанный в документе. Обычно последовательность действий аналогичная – 1 сторона уведомляет другую за 1 месяц, после чего соглашение расторгается в письменном виде.

Также законодательство (ГК, ст. 619) дает арендодателю право досрочного расторжения договора, если арендатор:

• использует вверенное имущество со значительными нарушениями;
• ухудшает его;
• не вносит установленную плату 2 и более раз подряд;
• не осуществляет капитальный ремонт вверенного имущества.

Во многих случаях в документе указано, что он составлен на 11 месяцев (чтобы избежать обязанности государственной регистрации), однако продление осуществляется автоматически. Если ни одна из сторон не заявит о своем желании прекратить отношения, документ продолжает действовать на очередные 11 месяцев или другой срок.

Образец дополнительного соглашения

Текст составляется в произвольном виде. Стороны могут воспользоваться любым образцом или составить собственный вариант. Структура доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения или жилой квартиры, других видов недвижимости стандартная. Преамбула полностью копируется из основного документа, после чего туда же добавляется отсылка к основному документу (название и дата). В предмете подробно описывается, какие именно внесены изменения, после чего стороны ставят подписи, расшифровки и печати.

Скачать бланк договора найма жилого помещения

Заполненный образец документа

При составлении доп. соглашения можно ориентироваться на разные образцы, в зависимости от ситуации. На практике применяются разные виды – об изменении площади, цены, срока, ФИО директора или названия компании и другие.

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение

Поскольку доп. соглашение в правовом смысле является продолжением, т.е. неотъемлемой частью основного ДА, оформлять его следует по тем же правилам. Если первоначальный документ был зарегистрирован, дополнение также стоит зарегистрировать (у нотариуса и/или в органах Росреестра).

Услуги нотариуса оплачиваются по тарифу (обычно 3000 – 10 000 руб.), а госпошлина за регистрацию в Росреестре зависит от категории заявителя:

• для физических лиц – 2000 руб.;
• для организаций – 22 000 руб.

В тексте стороны также могут указать, кто именно понесет издержки за проведение регистрации. Если же изначально документ оформили в простой письменной форме (например, сроком не более 11 месяцев), процедура регистрации необязательна. Однако арендатор и арендодатель могут добровольно обратиться к нотариусу или в Росреестр по личному желанию.

Дополнительное соглашение: судебная практика

Между партнерами иногда возникают споры не только насчет ДА, но и дополнения к нему. Судебная практика содержит несколько подобных примеров.

Спор о регистрации

Стороны подписали ДА нежилого помещения и зарегистрировали его в Росреестре. Затем они подписали доп. соглашение, по которому предусматривается увеличение оплаты с 1 января нового года. Однако регистрацию этот документ прошел позднее – 1 марта. Арендатор отказался выполнять требование о повышении платы в январе и феврале. Арендодатель обратился в суд для возмещения финансового ущерба.

Дело прошло ряд инстанций, после чего его рассмотрел Пленум ВАС, который исследовал аргументы и вынес решение, ставшее ориентиром для подобных споров. Несмотря на то, что доп. соглашение действительно не было зарегистрировано, сам факт подписания этого документа и основного ДА порождает обязательственные отношения между сторонами. Ссылаться на отсутствие регистрации в Росреестре арендатор (ответчик) не имеет права – в итоге его обязали внести повышенную плату за январь и февраль и компенсировать судебные издержки арендодателя (истца).

Дело о принуждении к подписанию доп. соглашения

В суд обратился собственник помещения, на территории которого ИП арендовал один из офисов. Истец пояснил, что ДА был заключен на срок 5 лет, который уже истек. Арендодатель заблаговременно пытался подписать с ИП доп. соглашение на новых условиях, которое предусматривало в том числе и повышение арендной платы.

Из видео вы узнаете, что нужно чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения:

Спор о досрочном расторжении

Стороны заключили ДА, в котором прописали стандартный порядок досрочного расторжения – с письменным уведомлением друг друга минимум за 1 месяц. По условиям арендатор перечислил задаток в размере платы за 2 месяца подряд. Однако затем его планы изменились, и он решил расторгнуть документ досрочно, составив доп. соглашение.

Арендодатель (собственник) не возражал против расторжения, но уклонялся от возврата задатка. Его довод сводился к тому, что сумма передана в качестве обеспечения обязательств по ранее подписанному ДА, и даже в случае досрочного расторжения она не может быть возвращена. К тому же она именуется в тексте словом «штраф», а не «задаток».

В результате арендатор обратился в суд. Первые 3 инстанции удовлетворили иск. Однако коллегия ВС РФ по экономическим спорам приняла сторону арендодателя. Решение обосновано следующим образом. Условие ДА предусматривает возможность досрочного расторжения. В тексте указано, что при прекращении действия документа по инициативе арендатора арендодатель удерживает задаток, в обратной ситуации арендодатель выплачивает сумму в двойном размере.

Таким образом, любые изменения, связанные с ДА, стороны отражают в письменном виде. Внесение этих поправок, порядок согласования прописываются в документе и/или регулируются ГК и другими нормами. Составить доп. соглашение можно самостоятельно, а его регистрация обязательна только в том случае, если ранее был зарегистрирован и основной договор.