Наличие недвижимости в виде нескольких или хотя бы одной свободной квартиры дает возможность иметь стабильный доход, сдавая свою жилплощадь в аренду. А любой доход в нашей стране облагается налогом, значит, каждый арендодатель обязан регулярно платить налог за сдачу квартиры в аренду.
Несмотря на то, что большинство недобросовестных предпринимателей всё еще пренебрегают этим, избегать уплаты не рекомендуется. Налоговая служба всё больше ужесточает меры для поиска бизнесменов, не желающих исполнять свои обязанности, поэтому скрыть доход не так просто.
Законодательство
Независимо от того, основным или дополнительным является доход от сдачи жилплощади в аренду, гражданин обязан отчислять деньги государству. Даже если он занят на постоянной работе, где регулярно выплачивает подоходный налог, это не освобождает его от обязанности делиться и частью дополнительного заработка. Это конкретно прописано в законе.
Виды налогов
Существует несколько разных форм, в рамках которых гражданин, регулярно получающий доход от своей недвижимости, может заплатить налог на сдачу квартиры в аренду.
Рассмотрим их подробнее:
- выплата в качестве физического лица: в этом случае расчет и оплата производятся самостоятельно, собственник обращается в налоговую службу, заполняет нужную декларацию и отчисляет средства;
- выплата в качестве ИП: в этом случае собственник должен зарегистрировать ИП и действовать как предприниматель, ставка и условия при этом меняются в меньшую сторону, однако количество обязанностей увеличивается – например, уже нужно вести бухгалтерию самостоятельно или при помощи наемного специалиста;
- выплата через патент – удобный и в ряде случаев более выгодный вариант оплаты налогов, предприниматель приобретает его заранее и этим оплачивает взносы наперед, а стоимость рассчитывается в зависимости от размера налога.
Это основные разновидности форм налога, которые может выбрать собственник арендной недвижимости.
Особенности
Каждый собственник выбирает наиболее удобный для него способ самостоятельно. Удобство зависит от разных факторов – количества сдаваемых объектов, стоимости аренды, личных представлений предпринимателя о том, что более выгодно и удобно, а что – нет. К примеру, если ежемесячная ставка небольшая, то гражданину проще ежегодно рассчитывать и отчислять налог самостоятельно.
При выборе патента ставка тоже снижается, однако появляется необходимость также делать отчисления в несколько других фондов. Тем не менее, с помощью этого способа собственник может избавить себя от большей части бумажной работы.
Упрощенка
Упрощенка – это упрощенная система налогообложения, действующая для предпринимателей. Чтобы воспользоваться ею, арендодатель должен зарегистрироваться как ИП. При таком условии процент, которым он должен будет делиться с государством, снижается почти вдвое – до 6 %. На первый взгляд это кажется гораздо более выгодным, чем платить подоходный налог. Однако, помимо этой выплаты, придется делать отчисления в фонды. Учет доходов и расходов вести не нужно, на размер налога они не влияют. Делать выплаты нужно ежеквартально.
Несмотря на то, что вариант считается упрощенным, выгоден он не во всех случаях. Иногда платить обычный подоходный налог будет выгоднее и проще, чем действовать по упрощенной системе. Обращаться к ней стоит только при условии, что доход со сдачи жилья получается ощутимым – например, сдается несколько помещений, или стоимость аренды высокая.
Из видео вы узнаете все о налогах при сдаче квартиры:
Когда и куда подавать декларацию
Если гражданин сдает всего одну квартиру, получает с этого небольшой доход, который является только дополнением к постоянному заработку, то гораздо проще и выгоднее ежегодно заполнять декларацию и отчислять 13 % от годового дохода, полученного от аренды.
Подавать декларацию 3-НДФЛ нужно до конца апреля года, идущего за тем годом, когда был получен доход. К примеру, до 30 апреля 2019 года можно было предоставить отчет о доходах за весь 2018 год.
Для подачи необходимо обратиться в ИФНС, обслуживающий территорию, где зарегистрирован собственник недвижимости. Адрес самого жилого помещения значения не имеет. Владеющие компьютером граждане могут воспользоваться интернетом и подать декларацию через личный кабинет на сайте налоговой. Это значительно упрощает и ускоряет процесс.
Если наниматель отдает деньги за коммунальные услуги владельцу квартиры или комнаты, это тоже считается доходом и должно быть включено в общую сумму.
Важно! Внимательно выбирайте форму декларации, она должна соответствовать тому году, за который вы отчитываетесь. Формы периодически меняются, поэтому важно внимательно проверить, не стала ли выбранная вами устаревшей.
Размер налога
Размер суммы, которую придется ежегодно отправлять государству, зависит от того, какой способ оплаты выбрал владелец имущества.
Варианты следующие:
- 13 %, если платит физическое лицо после подачи декларации, никаких дополнительных взносов не требуется;
- 30 %, если платит гражданин, который проводит за пределами своей страны больше половины каждого года;
- 6 %, если платит ИП, однако, помимо этого, также нужно оплатить страховые взносы в Пенсионный фонд и фонд медицинского страхования;
Существуют и другие варианты с другими суммами, но они менее выгодны для людей, зарабатывающих на сдаче недвижимости в аренду. То, какой процент платить выгоднее, решает только сам арендодатель. Бывает, что 13 % от дохода равны или даже меньше, чем 6% плюс отчисления в фонды.
Патент
После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.
Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.
Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.
Приобретенный на максимальный срок патент оплачивается двумя частями:
- треть всей суммы не позднее, чем через три месяца после покупки;
- остальная часть не позднее окончания срока его действия.
Для многих арендодателей такой вариант оказывается более простым и выгодным, нежели остальные.
Правила для юридических лиц
Нередко квартира снимается юридическими лицами. К примеру, ИП снимает жилплощадь в долгосрок, чтобы, в свою очередь, сдавать её посуточно. Также фирмы арендуют жилье для своих сотрудников.
В этом случае уплата налога происходит немного по-другому:
- выделяется уже не 13, а 12 % от суммы дохода;
- фирма становится налоговым агентом и сама оплачивает налог за арендодателя;
- арендная плата производится только безналичным способом, для этого арендодателю нужно будет открыть отдельный счет в банке;
- владельцу квартиры не нужно подавать декларацию.
Для владельца недвижимости это самый бесхлопотный вариант сдать в наем своё имущество, так как фирма-арендатор в этом случае берёт все задачи, связанные с налогами, на себя.
Важно! При сдаче жилплощади в аренду юридическому лицу настаивайте на том, чтобы в договоре был прописан круг лиц, допущенных к проживанию в помещении, так как часто по итогу в квартире проживают не те люди, о которых говорилось изначально.
Как уменьшить сумму налога
Для тех, кто хочет официально сдать свое имущество, но при этом не желает делать государству большие отчисления, есть несколько законных способов уменьшить сумму налога:
- оформить ИП и вместо 13 % платить в два раза меньше – 6 %;
- регулярно пользоваться возвращать часть денег за счет налоговых вычетов;
- оформиться как самозанятый и платить всего 4 % от дохода.
Конечно, вышеперечисленные способы доступны не всем. Например, если аренда квартиры – это не основной источник дохода, и есть основная работа, то уже не получится оформиться в качестве самозанятого гражданина. Также нет смысла оформлять ИП, если доход небольшой. Получить вычеты тоже можно только при соблюдении определенных условий. Тем не менее, легальные способы платить меньше ограничиваются только этими вариантами.
Можно ли избежать
Многие юридически неподкованные арендодатели уверены, что если заключить договор найма меньше чем на год (например, на 11 месяцев), то это освобождает от обязанности платить налог. Это не так. При заключении договора на такой срок не нужно только регистрировать его, платить же налог следует, даже если помещение сдается всего на месяц.
Легальных способов избежать оплаты налога не существует. Пытаясь уклониться, вы так или иначе нарушите закон, а это влечет риск столкнуться с налоговой.
Из видео вы узнаете нужно ли платить налоги если сдаешь квартиру:
Штрафы за нарушение
Несмотря на то, что налоговая со всё большим усердием занимается поиском недобросовестных арендодателей, большая их часть продолжает сдавать своё имущество без каких-либо отчислений в казну.
Многим удается скрывать такой доход годами, и на самом деле у государственных служб не так уж много возможностей выявить и доказать незаконную сдачу жилплощади. Особенно трудно предъявить претензию по поводу того, что гражданин получает нелегальный доход, если наниматель оплачивает квартиру наличными, а не банковскими переводами и при этом без всяких расписок. Доказать в этом случае передачу денег практически невозможно.
Тем не менее, граждан, до которых налоговая всё-таки добралась, ждёт суровое наказание, если они откажутся действовать в соответствии с законом.
В этом случае арендодателя ждёт следующее:
- письменное предупреждение с просьбой всё-таки заплатить налоги;
- 20 % от суммы неуплаченных налогов в качестве штрафа;
- 40 %, если будет доказано, что гражданин уклонялся от уплаты намеренно.
Если арендодатель по-прежнему отказывается оплачивать налоги и штраф, дело передается судебным приставам, которые могут заблокировать счета неплательщика.
Таким образом, каждый гражданин, сдающий жилье внаем, обязан платить налог с аренды квартиры физического лица независимо от размера дохода и срока договора. Налогоплательщик может выбрать любой удобный и выгодный для него способ оплаты и регулярно делать отчисления в соответствии с законом. Уклонение от выплат считается нарушением законодательства и влечет соответствующее наказание.
