Выбор способа передачи дорогостоящего имущества связан, в первую очередь, с выгодностью. Решая, что лучше — договор дарения или купли продажи квартиры, следует сравнить плюсы и минусы вариантов. Для экономии бюджета и времени на походы к юристам лучше самостоятельно разобраться в юридических тонкостях.
Основное различие сделок
Отчуждение недвижимых объектов по дарственной и договору купли-продажи – это гражданско-правовые сделки. Их осуществление регламентируется нормами ГК РФ.
Решение в пользу одной из них основывается на выборе варианта наиболее:
- выгодного;
- дешевого;
- подходящего для конкретной ситуации с юридической точки зрения.
Оба контракта заключаются между двумя сторонами. При дарении ими выступают даритель и одаряемое лицо, при купле-продаже – продавец и покупатель. В обоих случаях предметом соглашения является передача собственнических прав. Главное, чем они отличаются — характер: первая – безвозмездная, вторая – возмездная (производится оплата).
Однако, отличия на этом не заканчиваются. Оценка положительных и негативных особенностей позволит сделать безошибочный выбор.
Продать или подарить недвижимость?
Плюсы сделок
По сравнению друг с другом оба способа передачи жилплощади имеют достоинства и отрицательные моменты.
Дарение
Лучшими факторами фиксации договоренности в дар являются:
- отсутствие налогообложения при составлении документа с близкими родственниками (родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами) или супругами вне зависимости от давности владения (пп. 18.1 п. 18 ст. 217 НК РФ). Обязательно документальное подтверждение родства или брака участников;
- сокращенный срок для последующей продажи без уплаты НДФЛ – 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- в случаях с долями — отсутствие преимущества покупки квадратов у совладельцев;
- реальность одностороннего расторжения. Плюс для дарителя, который имеет на это право по статье 578 ГК РФ: при покушении одаряемым на жизнь его самого, его близких родственников или членов семьи, а также при умышленном причинении ему телесных повреждений (ст. 578 ГК РФ);
- неприменение режима общей совместной собственности на жилье, полученное супругом (ст. 36 СК РФ). Недвижимость в таком случае становится личным имуществом одаряемого человека.
Купля-продажа
Плюсами ДКП относительно дарственной являются:
- освобождение продавца от НДФЛ при владении квартирой свыше 5 лет (по договорам, заключенным после 1 января 2016 года, ранее срок составлял 3 года) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ);
- меньшее количество условий, по которым можно отменить соглашение третьими лицами;
- отсутствие обязанности получения согласия от совладельцев жилплощади, находящейся в общей совместной собственности;
- допустимость заключения с любыми органами, организациями, гражданами.
Минусы сделок
Альтернатива оформления передачи имущества зависит от нескольких факторов. Помимо финансовой выгоды важно учесть надежность контракта с точки зрения прав обеих сторон. Оценка имеющихся недостатков в правоотношениях поможет избежать ошибок.
Дарственная
Минусами дарственной по сравнению с продажей являются следующие особенности:
- В случае продажи полученного жилья раньше, чем через 3 года с момента совершения акта, необходимо уплатить подоходный налог со всей стоимости – дохода продавца. Он составляет 13% вырученной суммы.
- При заключении контракта людьми, не имеющими родственных или супружеских связей, платится НДФЛ независимо от того, как долго жилплощадь принадлежала дарителю.
- Проще оспорить в суде, признав недействительной.
- Невозможно заключение между коммерческими предприятиями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- При наличии совладельцев нельзя подарить квартиру, находящуюся в общем совместном владении, без их согласия (ст. 576 ГК РФ).
- Даритель обладает правом на отмену акта в определенных случаях (ст. 578 ГК РФ) – недостаток для одаряемого гражданина.
Купля-продажа
У такого соглашения также имеются некоторые негативные особенности. Они заключаются в следующем:
- Более длительный срок нахождения в собственности недвижимости для ее дальнейшей продажи без налогообложения дохода – 5 лет (до 2016 года это был трехлетний временной промежуток).
- Распространение режима общего совместного имущества на жилье, купленное супругами при состоянии в браке.
- При реализации доли иные совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно проинформировать всех иных собственников о желании продать долю в квартире. Они вправе приобрести ее по стоимости, установленной для третьего лица.
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Мнение специалистов
Оценить все «за» и «против» помогут практические рекомендации опытных специалистов, работающих в сфере недвижимости. Юристы считают более надежной куплю-продажу. Вместе с тем, у нее есть немало тонкостей. Она влечет для продавца дополнительные расходы – уплату НДФЛ.
Обеим сторонам передачу оформить дешевле в дар, чем как продажу, но лишь, если они являются родственниками или супругами. Практика показывает, что расторжение соглашения в судебном порядке сложнее при передаче площади в дар.
Обратите внимание! Если подарить жилплощадь постороннему человеку, он должен будет уплатить в государственный бюджет 13% ее стоимости – налог с полученного дохода. Нередко такая сумма оказывается ненужным и незапланированным бременем. Поэтому для одаряемого предпочтительнее оформить квартиру как покупку с возможностью использования налогового вычета.
Составить дарственную выгоднее родственникам и представителям одной семьи. В иных случаях стоит тщательно проанализировать все нюансы: объем требующейся документации, сумму подоходного налога и прочие правовые моменты.
Из видео вы узнаете что лучше — дарственная или договор купли-продажи:
Практические примеры
На простых примерах легко понять основное различие купли-продажи и дарения. Подставив свои числовые значения, можно самостоятельно подсчитать результат: выгода или убыток.
Пример № 1
Между чужими людьми оформлена дарственная на объект недвижимости стоимостью 2 миллиона рублей. Налог, который необходимо уплатить одаряемому гражданину, составляет 260 тыс. руб. Он хочет продать ее через 3 года за 3 000 000. Выгода: 1 000 000 – 260 000 = 740 000 (рублей).
Пример № 2
Посторонние люди заключили соглашение купли-продажи по цене, как в примере № 1. Покупатель не получил доход, а, наоборот, понес затраты. Никакого налогообложения не имеется. Следовательно, он не теряет 260 тыс. руб. Однако, продать эту жилплощадь без НДФЛ ему удастся только спустя 5 лет, т.е. через 3 года он не получит прибыль в 740 000 рублей, как в первом примере.
Подводя итог, можно заключить, что существование двух различных процедур отчуждения жилья нацелено на разграничение сделок, совершаемых с посторонними людьми и родственниками. Именно этому обстоятельству стоит уделить особое внимание, выбирая вариант оформления договора дарения или купли-продажи квартиры для обеспечения надежности и выгодности обеим сторонам.
