Отмена дарения недвижимости между близкими родственниками

Одни из базовых принципов дарения имущества – добровольный переход прав собственности другому лицу. Но со временем одна из сторон может захотеть аннулировать сделку, либо вмешаются другие заинтересованные в этом. Отменить дарственную на квартиру можно на законных основаниях, но для этого нужно знать регламент и условия.

Дарение: законодательная база и принципы

Для всех сторон соглашения обязательно изучение гл.32 Гражданского кодекса (ГК) РФ. В ней описываются базовые правила, по которым составляется дарственная, права и обязанности участников. Переход прав собственности квартиры осуществляется на основании документа с указанием волеизъявления сторон. Он же необходим для регистрации в Росреестре.

Пункты договора дарения:

1. Стороны – даритель (собственник жилья) и одаряемый. Указывают ФИО, паспортные и регистрационные данные.
2. Предмет соглашения – недвижимость. Прописывают адрес расположения, площадь, другие характеристики.
3. Условия передачи. Поддержание должного состояния помещения, оплата коммунальных услуг. Отдельно – кто будет оплачивать регистрацию о переходе прав собственности.

Зачастую нарушение этих норм позволяет вернуть подаренную квартиру обратно дарителю на законных основаниях. Но для того, чтобы аннулировать сделку помимо гл.32 нужно учесть содержание ст.450 ГК РФ.

Важно! Соглашение дарения не имеет отношения к правам наследования. Фактически это добровольная передача прав собственности. После регистрации этого действия у наследников пропадает возможность требовать имущество по факту смерти дарителя.

Причины аннулирования дарственной

Объективная отмена договора дарения квартиры должна подкрепляться определенными законодательными нормами. Даже при обоюдном согласии сторон об аннулировании соглашения рекомендуется соблюсти правила документооборота. Это минимизирует вероятность появления конфликтных ситуаций или претензий одного из участников дела.

Одностороннее оспаривание

Попытки расторжения сделки могут предприниматься дарителем, одариваемым или другими заинтересованными лицами. Проще отозвать документ до момента его регистрации в Росреестре. Выполнить процедуру смены собственника может только действующий владелец жилья. Если он отказывается переоформить на другого человека на основании договора дарения, никто не может заставить его сделать это. Дарителю достаточно составить документ, в котором он отказывается от предыдущей сделки.

Если же регистрация состоялась и была получена выписка о новом владельце недвижимости, отмена дарственной по инициативе бывшего собственника возможна по следующим обстоятельствам, изложенным в пунктах ст. 578 ГК:

• Покушение на жизнь и здоровье дарителя со стороны одаряемого – п.1. Если это доказано по нормам Уголовного кодекса (УК), то оспорить договор дарения в случае смерти бывшего владельца, могут его наследники.
• Новым собственником квартиры совершаются действия, приводящие к ухудшению состояния дара – п.2. Не соблюдаются нормы санитарной гигиены, неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций.
• Договор подписан менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства физического лица – п.3. В этом случае возврат обязателен не только при жизни дарителя, но и на момент его смерти.
• Бывший собственник пережил одаряемого – п.4. Это условие должно быть прописано в соглашении.

Редко договор составляется без ведома одариваемого. Он тоже вправе отказаться от дара, руководствуясь положениями ст.573 ГК. Условия – формирование нового документа, возможно востребование компенсации материального ущерба дарителю.

Важно! Изменение семейного или имущественного положения также является основанием отмены действия соглашения со стороны старого владельца жилья – п.1 ст.577 ГК. При этом он не несет материальной ответственности за это действие перед одариваемым.

По обоюдному согласию

Это вариант не предусматривает особой юридической процедуры. Сложность заключается в том, что отменить договор дарения после гос. регистрации будет невозможно лишь по согласию сторон. До этого момента участники могут делать с документом любые операции – переделать содержание, указать дополнительные условия.

Важно учесть такие обстоятельства:

• кто будет оплачивать госпошлину при повторной регистрации в Росреестре, если было оформлено право собственности на одариваемого;
• компенсация нотариальных услуг, если таковые были использованы при оформлении;
• нужно ли повторное составление дарственной с новыми условиями.

Важный момент – одариваемый должен подписать документ, в котором он обязуется вернуть подаренную обратно дарителю недвижимость. Это новое соглашение станет основанием для смены собственника при подаче заявки в Росреестр. Также его можно использовать в качестве доказательства для судебного процесса.

Совет! Во избежание денежных претензий в дарственной изначально нужно указать, кто будет оплачивать госпошлину для перерегистрации жилья. Это станет основанием для выплаты компенсации плательщику в случае аннулирования договора дарения.

Стороны – близкие родственники

Часто дарственная составляется между родственниками, с условием перехода прав собственности через некоторое время. Но за это срок ситуация может измениться, потребуется отредактировать документ. Отмена дарения недвижимости между близкими родственниками выполняется по такой же схеме, что и при отсутствии родственных связей у участников сделки.

Варианты аннулирования договора дарения межу родственниками:

• По обоюдному согласию. Это дает возможность переписать дарственную при жизни дарителя не обращаясь в суд.
• По требованию одной из сторон. Основания прописаны в ст.578 ГК.

Эти же правила относятся ко всем видам жилой и нежилой недвижимости – дом, земельный участок, квартира. Условие – собственником является даритель, частное лицо. Правоотношения между юридическими лицами регулируются другими нормами.

Важно! Особенность договора между близкими родственниками – одаряемый не должен оплачивать налог в размере 13% от стоимости жилья. Но эта привилегия теряется, если он в течение 3 лет с момента перехода прав продал квартиру.

Когда нужно подавать в суд

Противоречия сторон при оспаривании договора дарения в России сложно решить без суда. Это необходимая мера, если один из участников соглашения не хочет признавать его недействительным. Основанием может служить нарушение Гражданского или Уголовного кодекса.

Пример основания подачи искового заявления в суд для отмены действия дарственной:

• Владелец собственности не в полной мере понимает последствия своих действий – ст.178 ГК. Причина – введение его в заблуждение, предоставление неполной информации. Часто договором дарения пытаются заменить соглашение о ренте. Такое делается по отношению к пожилым людям.
• Временная недееспособность, влияние сильнодействующих препаратов – п.1 ст.177 ГК. Даритель не понимает, что он передает право собственности навсегда. Такое может происходить в сильной стрессовой ситуации, при тяжелой болезни.
• Доказан факт насилия, давления или влияние на волеизъявление, тяжелых обстоятельств – ст.179 ГК.

Для минимизации вероятности этих событий рекомендуется нотариальное заверение соглашения. Это платная услуга, но перед окончательным оформлением документа нотариус обязан проверить отсутствие внешнего влияния на волю владельца недвижимости.

Из видео вы узнаете можно ли отозвать дарственную:

Отмена дарственной на квартиру должна происходить только в законодательном поле. В противном случае это приведет к требованию пострадавшей стороны компенсировать расходы, неустойки, в том числе – моральные. Обязательна проверка на юридическую чистоту сделки и ее последствий.