Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Граждане России имеют право приобрести недвижимое имущество за счет как собственных средств, так и заемных банковских. В последнем случае нормативное регулирование процесса покупки осуществляется в соответствии со 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке…», 353-ФЗ от 21.12.2013 года «О потребительском…» и иными нормативно-правовыми актами. При этом у гражданина возникает полномочие получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку согласно требованиям нормативного налогового законодательства.

Виды налогового вычета

Исходя из п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 220 НК России, граждане, которые являются плательщиками подоходного сбора, имеют полномочие получить 1 или 2 имущественных вычета (на собственное усмотрение) в случае, если осуществляется покупка жилья с привлечением заемных средств банка:

• который предоставляется в сумме по факту понесенных налогоплательщиком трат на покупку недвижимого имущества, расположенного на территории нашей страны (альтернативное название – основной);
• который предоставляется в размере заплаченных по факту процентов по жилищному займу, взятому в целях приобретения жилья как в строящемся доме, так и на вторичном рынке (альтернативное название – по ипотечным процентам).

Когда можно воспользоваться правом на использование вычета

Полномочие на основной налоговый и на вычет по процентам возникает после фактического несения налогоплательщиком по НДФЛ соответствующих расходов:

• после исполнения акта приема-передачи или внесения соответствующих сведений о переходе права собственности в Росреестре (по основному);
• после перечисления % банку (по процентному).

Пример № 1. Соглашение о купле-продаже квартиры было заключено 19 мая 2024 года, а 20 мая было зарегистрировано право собственности. Именно с 20 мая появляется возможность получить возмещение НДФЛ из федерального бюджета.

Пример № 2. Физлицо в соответствии с ипотечным договором уплатило 1000 рублей в виде ипотечных % за февраль. Соответственно, с даты фактического перечисления средств банку на основании платежного поручения и появляется правомочие на возвращение НДФЛ по процентам.

Нужно учитывать следующие нюансы возврата подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку:

• вне зависимости от того, в какой именно день появилось полномочие на основной или вычет по процентам, фактический возврат произойдет несколько позже – или по окончании года (при решении возвратить деньги через налоговиков), или по истечении как минимум 1 – 2 месяцев (при решении возвратить деньги через работодателя);
• получить больше денежных средств, чем было уплачено за год в виде НДФЛ, невозможно (например, если в 2018 году уплачено 30000 рублей подоходного налога, а вычет – 100000 рублей, значит, за 2018 год вернут эти 30000, а остаток – 70000 – будет перенесен на далее идущие годы – 2019, 2020).

Из видео вы узнаете, что нужно чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку:

Порядок получения

Нюансы порядка получения:

• декларацию 3-НДФЛ и документацию можно подавать не только в бумажном, но и в электронном формате;
• нельзя получить процентный вычет более чем в отношении 1 объекта недвижимости (аб. 2 ч. 8 ст. 220 НК), основной же можно получить относительно множества объектов;
• пенсионеры – единственная категория налогоплательщиков, которым могут вернуть налог за те годы, которые шли до появления полномочия на возвращение денег из бюджета (ч. 10 ст. 220 НК РФ).

Необходимые документы

П. 6 ч. 3 ст. 220 НК регламентирует – вернуть деньги, излишне заплаченные в федеральный бюджет в виде подоходного налогового сбора, можно лишь при условии предоставления всей необходимой документации.

Чтобы оформить основной вычет, нужно подать в ФНС:

• декларацию 3-НДФЛ;
• справку о доходах заявителя 2-НДФЛ, получить которую можно в бухгалтерии работодателя;
• ДКП квартиры, жилого дома или иного объекта недвижимости или ДДУ, или иной гражданско-правовой договор, удостоверяющий приобретение;
• квитанции, чеки и другие платежные документы, подтверждающие перевод финансов продавцу недвижимости или застройщику;
• официальные бумаги, удостоверяющие иные расходы, включаемые в состав расходов, учитываемых при возврате средств из бюджета (например, денежные траты, понесенные на покупку отделочных материалов, – аб. 3 п. 4 ч. 3 ст. 220 НК РФ;
• выписку из ЕГРН (если право на объект недвижимости уже зарегистрировано в Росреестре, то есть при покупке жилья на «вторичке»);
• акт приема-передачи (если право на объект недвижимости еще не зарегистрировано в Росреестре, то есть при покупке жилья на «первичке»);
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего – если обращается родитель, который купил имущество в пользу своего ребенка в возрасте 18 лет.

Для возвращения НДФЛ по % нужно предоставить:

• все вышеуказанные бумаги;
• ипотечный договор;
• чек, квитанцию, платежное поручение об уплате % по ипотеке.

Размер

Вычет выплачивается в размере понесенных трат по факту на:

• покупку жилья;
• уплату ипотечных процентов.

Ограничение по размеру понесенных трат составляет:

• 2 млн. – в части расходов, понесенных на приобретение квартиры, дома или долей в них;
• 3 млн. – в части расходов на погашение % по ипотечному кредиту.

Важно! Сама по себе сумма денежных средств, которую сможет получить налогоплательщик, представляет собой произведение фактических трат на ставку подоходного налога 13 %.

Прим. № 3. Гражданин купил объект за 1,5 млн. Значит, он сможет получить 1 500 000 * 0,13 = 195 000.

Прим. № 4. Жилой дом был куплен физическим лицом за 2,3 млн. рублей. Поскольку стоит ограничение по максимальной сумме расходов, то считать конкретную сумму к получению на руки нужно путем перемножения 2 млн. и 13 %, то есть 2 000 000 * 0,13 = 260 000.

Пример расчета

Пусть гражданин приобрел на вторичном рынке квартиру за 2,7 млн. с использованием заемных банковских финансов. Кредитный договор был оформлен 15 марта 2024 года. Регистрация собственности была произведена 16 мая 2024 года. Пусть 2024 год закончился, и гражданин заплатил в рамках договора ипотеки 30 тыс. рублей в виде %. Соответственно, лицо может получить назад деньги, ранее уплаченные в госбюджет, подав в любой день 2020 года декларацию 3-НДФЛ и все подтверждающие документы.

Допустим, что налогоплательщик работает в какой-либо организации. Ежемесячная заработная плата – 20 000. Каждый месяц перечисляется в госбюджет 20 000 * 0,13 = 2600 НДФЛ. За год: 2600 * 12 = 31 200.

Соответственно, после рассмотрения всей документации инспекция должна рассчитать и перечислить на банковский счет налогоплательщика:

• 2000000 * 0,13 = 260 000 рублей (в рамках основного);
• 30000 * 0,13 = 3900 рублей (в рамках вычета по уплаченным процентам по кредиту).

Однако вся указанная сумма сразу не возвращается, так как за год происходит возврат суммы не более, чем было уплачено НДФЛ.

Физлицо из нашего примера платит в год 31 200 рублей подоходного налога, а это значит, что:

• сразу ему заплатят 31 200 рублей;
• оставшаяся сумма, а именно (260 000 + 3900) – 31 200 = 232 700 рублей, будет перенесена на другие годы, то есть в следующем году (при условии, если зарплата не изменится) выплатят опять 31 200, в следующем – снова эту же сумму, и так далее, до тех пор, пока эти 232 700 не исчерпают себя.

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ

Куда обращаться

Подавать заявление и соответствующие документы можно:

• или в территориальную ИФНС по месту жительства заявителя;
• или налоговому агенту (работодателю).

А Вы знали? Если физлицо не имеет доходов, которые должны удерживаться налоговыми агентами, определяемыми в соответствии с ч. 1 ст. 226 НК РФ, то вернуть деньги можно будет только одним способом – путем непосредственного обращения в инспекцию ФНС.

Способы получения вычета

Перед тем как произвести возврат 13 процентов, налогоплательщику необходимо выбрать один из вышеуказанных способов осуществления процедуры.

Внимание! Если физическое лицо выбирает первый способ, то возвратить деньги можно будет только по окончании календарного года, в котором появилось полномочие на возвращение денег из бюджета.

Пример № 5. Гражданин купил дом в ипотеку на вторичном рынке по ДКП. Регистрация собственности в Росреестре произошла 13 мая 2019 года. Значит, получить возврат денег из госбюджета можно будет, начиная с 1 января 2020 года или позднее.

При этом порядок получения вычета через налоговиков следующий:

• ожидание окончания календарного года;
• оформление декларации 3-НДФЛ;
• сбор необходимых документов, подтверждающих фактическое несение расходов на приобретение жилья или на уплату ипотечных % (или и на то, и на другое сразу);
• предоставление всего этого в ИФНС;
• ожидание вынесения решения о возвращении или невозвращении налога по форме, утвержденной Приложением 3 к Приказу ФНС № ММВ-7-8/182@ от 14.02.2017 года «Об утверждении…» (ч. 8 ст. 78 НК РФ);
• еще ожидание 20 дней – за этот срок должностные лица ФНС должны перечислить излишне удержанный подоходный сбор на расчетные банковские реквизиты заявителя (ч. 6 ст. 78 НК).

Если же лицо выбрало второй способ, то можно не ждать окончания соответствующего календарного года.

Сроки

Самих по себе сроков давности возврата налога не существует.

Прим. № 6. Физлицо купило квартиру в ипотеку в 2018 году и оформило переход права собственности в Росреестре. Соответственно, вернуть излишне заплаченный подоходный сбор оно сможет в любое время после возникновения правомочия на него – и при обращении к налоговикам в 2021, 2024, 2027 и вообще в любом году.

Интересно! Возврат налога за прошлые годы производится только за 36 последних месяцев.

Прим. № 7. Физическое лицо купило дом в 2018 году и в этом же году оформило переход собственности. Допустим, гражданин пошел к инспекторам ИФНС в 2025 году. Значит, вернут деньги, хотя и за несколько лет сразу, но только за 2022, 2023 и 2024 годы. Представим, что в любой отдельно взятый год сумма уплаченного в бюджет НДФЛ – 30 тыс., а общая сумма вычета – 300 тыс. Получается, сразу гражданин получит 90 000, а остаток – 210 000 – будет перенесен на 2025, 2026, 2027 и на далее идущие годы до его полного исчерпания. Если бы указанного ограничения в 3 года не было, сразу бы вернули 210 000 (30 000 – за 2018, 30 000 – за 2019, 30 000 – за 2020, 30 000 – за 2021, 30 000 – за 2022, 30 000 – за 2023 и 30 000 – за 2024), а остаток – 90 000 – выплатили бы в последующие годы.

Кроме того, нельзя вернуть средства за предыдущие годы, которые шли до появления правомочия на возвращение денег.

Прим. № 8. Человек купил квартиру в 2019 г. и обратился к налоговикам в феврале 2020, подав декларацию и требуемую по закону документацию. Пусть в год он платит 30 тыс. рублей подоходного сбора, а общая сумма к возврату из бюджета – 300 тыс. Соответственно, сначала ему заплатят только 30 000– за 2019 год, а оставшуюся сумму – в последующие периоды. То есть если бы указанного ограничения не было, существовала бы возможность сразу получить все 300 000 в счет налогов, уплаченных в прошедшие годы – 2010, 2011, 2012, 2013 и так далее.

В каких случаях вычета не будет

Основного, а значит, и процентного (так как полномочие на него может быть только при наличии полномочия на основной), не будет при следующих обстоятельствах:

• налогоплательщик не предоставил документацию, подтверждающую фактическое несение трат (или предоставил неполный комплект);
• долг или % по ипотеке были покрыты за счет денег работодателя или маткапитала (не будет вычета только в части покрытия этими средствами, в остальной части расходов будет);
• на возвращение денег претендует лицо, купившее жилье в ипотеку для родственника, не являющегося его ребенком или подопечным в возрасте до 18 лет (ч. 6 ст. 220 НК) – например, если гражданин приобрел недвижимость для своего брата, сестры, матери, отца, тещи, тестя и др.;
• вычет был полностью использован ранее (и основной, и по процентам предоставляются только 1 раз в жизни).

Из видео Вы узнаете все о налоговом вычете при покупке квартиры: