Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры – способ законно уменьшить базу для расчета подоходного налога. В отличие от других льгот на рынке купли-продажи, владельцы собственности могут использовать его неоднократно. Условия применения возможности ограничены. Запрещено уменьшать стоимость реализуемого жилья чаще 1 раза в год.

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет при продаже недвижимости представляет собой сумму, на которую уменьшается стоимость жилья при расчете подоходного налога. Условие актуально для тех, кто приобрел недвижимость и решил продать ее спустя менее 3 лет с момента заключения сделки. Согласно Налоговому кодексу РФ, купля-продажа на рынке недвижимости, связанная с реализацией жилья, которое находилось в собственности менее 3 лет, облагается обязательством в размере 13 %.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Чтобы частично снизить расходы участников сделки на взносы в Федеральную налоговую службу, государство предоставляет гражданам возможность уменьшить базу для расчета на 1 млн.

Есть ли разница в получении льготы при продаже и покупке жилья?

Не стоит путать налоговый вычет при продаже собственности со льготами в процессе ее приобретения. В первом случае речь идет об уменьшении стоимости квартиры на фиксированную сумму.

Второй вариант предусматривает возврат 13 процентов после приобретения недвижимости. При втором варианте налогооблагаемая база не может превышать 2 000 000 рублей, то есть покупатель имеет право получить только 260 000 рублей. Для договоров, заключенных до 01.01.2014, по закону можно воспользоваться возможностью сократить издержки в процессе оформления сделки только однократно.

Квартира без залога

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
По договорам, заключенным после 2014 года, допускается неоднократное получение возможности уменьшать сумму, которая используется для расчета обязательных взносов в размере 13 %. Например, клиент получил вычет в [year] году в размере 250 000 рублей. В случае покупки новой квартиры он может получить остаток – 10 000.

Если квартира куплена в ипотеку, действует еще один вид вычет – возврат налога с уплаченных процентов. Он ограничен суммой в 3 млн. Льготы между собой не суммируются. Клиент может использовать возможность уменьшить платеж в ФНС по каждому случаю в полном объеме, не превышая установленные лимиты.

Из видео вы узнаете об имущественном налоговом вычете при продаже квартиры:

Кто имеет право получить имущественный вычет за продажу квартиры?

Получить имущественный вычет может любой гражданин РФ, который в течение года не воспользовался правом уменьшения налогооблагаемой базы при продаже собственности. Вычет допускается применять только по одному объекту недвижимости, который был продан в течение года. Если продавец заключил более 1 сделки, он может уменьшить базу для расчета подоходного налога только по одной квартире (на выбор плательщика).

Договор аренды

Справка! Чтобы снизить налоги в других случаях, бывший владелец собственности может использовать другие льготы. Например, представить справки в сумме документально подтвержденных расходов. Это позволит сократить размер взносов до 0 по всем видам объектов. Применение льгот не может быть совокупным: допускается использовать снижение базы на 1 000 000 или разницу с учетом расходов и доходов по отдельности.

Как получить налоговый вычет с продажи имущества?

Получить имущественный вычет, если квартира продана, бывший владелец собственности может через Федеральную налоговую службу.

Для этого продавец должен:

  1. Собрать документы.
  2. Прийти в отделение ФНС.
  3. Составить заявление на использование вычета.
  4. Получить справку о снижении налогооблагаемой базы.
  5. Заплатить налоги согласно использованию льготы от государства.

Важно! Если в течение года клиент уже обращался в ФНС за льготой и получил одобрение, он не может больше уменьшать стоимость имущества до конца года. В следующем периоде, в случае заключения новой сделки купли-продажи, продавец может вновь оформить услугу в ФНС и снизить стоимость жилья для расчета подоходного налога на 1 млн. Продолжать получать льготу можно в неограниченном количестве, но не чаще 1 раза в год.

Аренда жилья

Список документов

Чтобы воспользоваться услугой, необходимо представить в отделение ФНС:

  1. Декларацию по форме 3-НДФЛ.
  2. Паспорта участников сделки. Требуется оригинал документа продавца и копия паспорта покупателя квартиры.
  3. Договор купли-продажи. Он выступает основанием возникновения права собственности у нового владельца.
  4. Свидетельство из Росреестра о переходе права собственности новому лицу.
  5. Чеки, подтверждающие перевод денежных средств или иные формы расчетов между сторонами.
  6. Подтверждение возникновения права собственности у продавца. Это может быть старый документ о купле-продаже, дарении, наследовании, ренте или приватизации.

Оформление сделки

Документ, подтверждающий передачу прав собственности продавцу от предыдущего владельца, позволяет определить срок минимального нахождения имущества в собственности плательщика для освобождения от взносов в ФНС. Если владелец жилья не приобрел его, а стал наследником или получил в дар, он имеет право не платить 13 % от сделки в ФНС спустя 3 года.

Куда обращаться с заявлением?

Льготы по НДФЛ оформляются в отделении ФНС России. Составить заявление продавец имеет право совместно с сотрудником Налоговой службы.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Допускается представлять документы по месту регистрации или временного проживания налогоплательщика. Во втором случае требуется временная прописка. Чтобы вернуть от государства часть средств на уменьшение налогооблагаемой базы при нахождении в другом регионе, необходимо пересылать копии по месту постоянной регистрации. В таком случае срок рассмотрения иногда достигает 6 месяцев.

Срок нахождения в собственности

Изменения в 2020 году включают более жесткие требования к сроку нахождения жилья в собственности продавца. Если до 1 января 2016 года продажа жилья спустя 3 года с момента регистрации на нового владельца не облагалась налогом в размере 13 %,  то в 2019 году 3 года – минимальный период нахождения объекта в собственности лишь по отдельным случаям. Если имущество не было принято в дар, по наследству, договору ренты с проживанием или приватизировано, то срок увеличивается до 5 лет.

Переход права собственности

Важно! Закон не предусматривает варианты уменьшения минимальных временных требований. При несоблюдении условий продавец обязан платить проценты от стоимости имущества.

Размер налогового вычета

Размер льготы, позволяющей уменьшить налогооблагаемую базу, фиксированный. Он составляет 1 млн. рублей. Она может быть предоставлена на меньшую сумму, если при заключении сделки владельцы собственности по долевому договору решили заключить совместную продажу имущества. В таком случае сумма будет поделена между ними в равных долях.

Обратите внимание! Если собственники приняли решение не продавать недвижимость по единому договору, каждому из них положен вычет в 1 000 000 рублей. Условие позволяет снизить размер финансовых обязательств при продаже имущества до нуля.

Сроки предоставления декларации

После реализации имущества продавец обязан уведомить ФНС о совершении сделки. Срок предоставления налоговой декларации и заявления на применение возможности снизить расходы – до 30 апреля года, следующего за годом сделки.

После рассмотрения декларации налогоплательщику придет уведомление о необходимости погасить задолженность перед государством. Если квартира продана на сумму до 1 млн. с применением вычета, гражданин освобождается от оплаты налога.

Декларация

В случае необходимости оплатить 13 % от остатка налогооблагаемой базы нужно погасить все долги до 15 июля. В случае полного или частичного невнесения средств на остаток долга будут начислены пени.

Справка! Ознакомиться с размером взносов после предоставления декларации в ФНС плательщики могут через личный кабинет на сайте налогового органа. Услуга бесплатная. При оплате налогов онлайн комиссия не взимается, за исключением перевода наличных за пени и штрафы.

Расчет величины подоходного налога

После продажи имущества, которое было зарегистрировано на имя владельца менее 3 лет, оплата подоходного налога является обязательным условием для предыдущего владельца. Продавец обязан заплатить государству взнос в размере 13% от суммы сделки. Если гражданин решил воспользоваться возможностью сократить расходы, база будет уменьшена на 1 млн. рублей.

Пример 1: Иванов продал квартиру, которая принадлежала ему с января 2018 года. Сделка купли-продажи состоялась в январе 2019 года, стоимость имущества по договору составила 2,5 млн. рублей. У клиента не остались документы, подтверждающие затраты на приобретение жилья, поэтому Иванов решил использовать имущественную льготу в размере 1 млн.

Расчет выплат в таком случае составит:

(2 500 000 — 1 000 000) ×13 % = 195 000.

В результате использования налоговой льготы база была уменьшена на 1 млн. и составила 1,5 млн. С этой суммы Иванов обязан заплатить 195 000, так как была продано имущество, которое было зарегистрировано на его имя всего 1 год.

Стоимость оформления

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Расчет по примеру 1 актуален при наличии любого единого договора купли-продажи собственности. Если недвижимость находится в долевой собственности, например поделена меду супругами, то при продаже они могут оформить совместный договор или распродать свои доли по отдельности. В первом случае они могут воспользоваться вычетом пропорционально своим долям в квартире, например каждый получит по 500 000 для снижения налогооблагаемой базы.

Расчет при оформлении раздельных договоров купли-продажи

Иной вариант (пример 2) показывает, как применить льготу, если супруги оформили раздельные договоры купли-продажи. В таком случае допускается, если каждый из предыдущих владельцев будет применять льготу в 1 млн. рублей, а не делить сумму по частям.

Пример 2: Супруги Ирина и Алексей Петровы решили продать жилье, которое принадлежало им обоим в равных долях. Стоимость составляет 4 млн. Продавцы решили не оформлять совместный договор, поэтому каждый реализовал свою долю по отдельности (по 2 млн. соответственно). Ирина и Алексей должны внести подоходный налог в размере:

(2 000 000 – 1 000 000) ) × 13% = 130 000.

130 000 рублей – доля каждого плательщика. Если бы Петровы решили продать имущество по совместному договору, то каждому пришлось бы заплатить по 195 000, так как база была уменьшена на 1 000 000 в совокупности или по 500 000 на каждого продавца.

Обращение к нотариусу

Как еще можно уменьшить стоимость подоходного налога?

Оформление раздельных договоров купли-продажи – вариант, позволяющий снизить расходы при реализации объекта недвижимости, который находился менее 3 лет в собственности.

Если клиент желает дополнительно сократить затраты на взносы в Налоговую службу, он может применить иной способ. Воспользоваться уменьшением базы выгодно, если стоимость квартиры около 1 млн.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Альтернатива – применение разницы между затратами на покупку и продажу объекта недвижимости. Такой вариант предполагает предоставление декларации 3-НДФЛ совместно с документами, которые подтверждают расходы при покупке квартиры. Это может быть чек о внесении личных денежных средств на счет продавца или договор ипотечного кредитования.

Применять 2 способа уменьшения суммы обязательств по сделке по одному объекту недвижимости запрещено. Но если у продавца несколько сделок в текущем году, он может выбрать, каким вариантом уменьшения подоходного налога он воспользуется для конкретного объекта недвижимости.

Одностороннее оспаривание сделки

Справка! В отличие от вычета в размере 1 млн., который можно использовать по отношению к любой квартире, уменьшение за счет разницы расходов и доходов можно применять только при наличии подтверждающих затраты документов на конкретный объект имущества.

Почему не стоит преднамеренно уменьшать налогооблагаемую базу

Некоторые владельцы собственности ради снижения расходов на уплату налогов готовы обманным путем уменьшать стоимость жилья. Что представляет собой схема: продавцы договариваются с покупателем об одной сумме за квартиру, но просят его согласиться на указание иной, значительно уступающей среднерыночной, в договоре купли-продажи. Таким образом мошенники надеются снизить затраты на уплату обязательств в ФНС, применив имущественный вычет.

Но государство пресекает незаконные способы занижения стоимости жилья при продаже. В таком случае расчет налогооблагаемой базы будет производиться иначе. За минимальную стоимость квартиры будет принята сумма, равная 0,7 кадастровой стоимости имущества. С нее будет рассчитан подоходный налог в размере 13 %, независимо от условий, прописанных в договоре купли-продажи.

Оформление между родственниками

Иногда продавцы вынужденно продают собственность по заниженной цене, если срочно требуются деньги. Но при таком стечении обстоятельств все равно расчет будет производиться, исходя из значения кадастровой стоимости недвижимости, умноженного на коэффициент 0,7.

Пример: Сидоров продал квартиру спустя 2 года после покупки за 900 тыс. руб. Сделка была очень выгодной для покупателя, так как средняя (кадастровая) цена похожего объекта недвижимости составляет 2,2 млн. В таком случае размер налога составит:

(2 200 000×0,7-1 000 000)×13%=70 200 руб.

Налоговый вычет уменьшает базу для уплаты взносов в ФНС. Используя льготу, продавец может снизить размер налога до нуля. Допускается применять вычет неоднократно, но не чаще 1 раза в год для одного объекта недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: