Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Государственная программа «Материнский капитал» призвана помочь молодым семьям с детьми решить их самые насущные проблемы, и прежде всего — с жильем. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, придется соблюсти ряд условий. Ограничения обусловлены тем, что при отчуждении объекта условия жизни несовершеннолетних не могут ухудшаться. За соблюдением прав малолетних граждан следят органы опеки. Строгие условия создают дополнительные риски для возможного покупателя такого жилья.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок. За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если для приобретения оформлялся ипотечный кредит, согласование потребуется и от кредитной организации. При этом нужно будет либо погасить кредит, либо перевести обязанности плательщика по ипотеке на покупателя жилплощади.

Если квартира, приобретенная в 2015 году и ранее, была в собственности менее 3 лет, с продажи придется уплатить подоходный налог. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. Налогообложения не будет, если в один и тот же налоговый период с продажей одной квартиры будет куплена другая. Но подавать декларацию и сопутствующие документы в налоговую службу все равно придется.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, купленной на материнский капитал:

Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях. При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки. Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

В ходе одобрения планируемой продажи владельцы доказывают сотрудникам опеки, что при покупке нового объекта выполняются следующие условия:

• доли детей не уменьшатся;
• условия жизни на новом месте будут не хуже, чем в нынешнем;
• не уменьшится жилплощадь, приходящаяся на несовершеннолетних;
• дети не потеряют отдельные комнаты, если они были на прежнем месте проживания.

Выполнение этих условий лучше проверить на этапе планирования цепочки сделок. Продажа объекта, купленного с участием маткапитала, без приобретения равноценной или лучшей органами опеки рассматривается лишь в исключительных случаях. При этом оформляется и заверяется у нотариуса обязательство перечислить сумму от продажи на отдельный счет и купить другую квартиру за отведенный срок.

Одобрение сделки от органов опеки

За разрешением на отчуждение жилья нужно обращаться в территориальный орган опеки по месту прописки детей, владеющих долями жилой недвижимости. Это ключевой документ, без которого продажа состояться не сможет.

Для оформления одобрения необходимо подготовить пакет документов:

• заявление;
• паспорта родителей либо опекунов, свидетельства о рождении и их копии;
• согласие на сделку от детей, достигших 14 лет;
• согласие от супруга заявителя;
• оценка стоимости жилплощади;
• документы на отчуждаемый объект недвижимости: свидетельство о регистрации собственности, справка из БТИ, поэтажный план с экспликацией помещений и указанием их площади;
• подтверждение отсутствия долгов по квартплате: справка из управляющей компании.

Потребуются также документы на покупаемую квартиру, тоже с указанием площади комнат.

Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

При переезде из городской квартиры в сельскую местность придется представить документы о том, что на новом месте жительства имеется общеобразовательная школа пешей доступности или с организованной развозкой учеников. Потребуется также подтвердить необходимость самого переезда документами о смене места работы или рекомендациями медиков.

Наиболее надежным и просто одобряемым вариантом служит продажа квартиры с одновременным приобретением новой в рамках одной сделки или их цепочки.

Важно! Не стоит пытаться продать квартиру в обход органов опеки. Если такая сделка и будет зарегистрирована, по требованию опеки суд признает ее недействительной несмотря на любые гарантии продавца, и расторгнет.

Порядок действий

Отчуждение объектов, приобретенных с использованием материнского капитала, связано с определенными проблемами.

Наиболее часто применяются следующие способы:

1. Одновременная покупка новой жилплощади. Оформляются и подписываются предварительные договоры: на новую и на старую жилплощадь. В договоре оговаривается выделение доли несовершеннолетних в семье. Банки неохотно работают с собственниками, не достигшими совершеннолетия. Если к покупке привлекаются средства ипотечного кредита, собственность регистрируется на взрослых заемщиков, и одновременно оформляется заверенное у нотариуса обязательство по выделению долей детям после того, как кредит будет выплачен. Органы опеки отслеживают исполнение таких обязательств.
2. В исключительных случаях без покупки новой жилплощади допускается предоставление несовершеннолетним материальной компенсации, равной стоимости их доли на момент отчуждения. Сумма перечисляется на персональный счет, открытый на имя ребенка. Тратить средства с него можно только по согласованию с органами опеки, строго по целевому назначению. Несовершеннолетний получает полное право распоряжаться своим счетом по достижении возраста совершеннолетия. При получении согласования обязательства по переводу и сумма фиксируются документально и заверяются нотариусом. В случае «забывчивости» продавца напоминание будет проведено через суд.
3. При продаже жилплощади, купленной на сертификат маткапитала, допускается выделение долей в домах или квартирах, которыми владеют родственники. Доля выделяется исходя из площади, принадлежащей ребенку в отчуждаемой квартире. Может случиться и так, что размер ее уменьшится. Так произойдет, если, к примеру, ребенку принадлежала 1/3 от однокомнатной квартиры в 30 м2. В трехкомнатной квартире дедушки площадью 60 м2 те же 10 м2 составят лишь 1/6.

Доля уменьшается и тогда, когда приобретаемая квартира или дом расположены в другом районе с более высокой стоимостью жилья.

Последовательность действий по отчуждению жилья, купленного на материнский капитал, различается в зависимости от того, имеется или нет обременение в виде залога по ипотеке.

Без обременения

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

• заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
• собрать пакет документов для получения разрешения;
• получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
• получить согласие второго супруга;
• представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

С обременением банковским залогом

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте. Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние. При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита. Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Далее нужно выбрать одну из кредитно-финансовых схем сделки с ипотекой и материнским капиталом:

• часть средств покупателя квартиры зачисляется в счет выплаты кредита, обычно это сумма, соответствующая первому взносу;
• заключается согласованный с банковской организацией договор переуступки обязанностей по кредитному договору от продавца к покупателю, объект жилой недвижимости остается заложенным в банке;
• продавец гасит остаток долга, после погашения по заявлению банка с квартиры снимается обременение, и далее сделка идет по обычной схеме.

Возможные риски

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

По отзывам риелторов, оба фактора создают серьезные и долговременные риски для приобретающего такое жилье. Стоимость таких объектов держится на уровне ниже средней по рынку.

Если покупатель приобретает жилье у семьи с детьми, следует уточнить, не использовался ли маткапитал для ее приобретения. При планировании сделки ему нужно учитывать время на получение продавцом разрешения на сделку. Без такого разрешения в сделке участвовать не стоит: она будет опротестована в суде. Кроме того, нужно учитывать право подачи иска детьми, достигшими совершеннолетия.

Все о продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала:

Материнский капитал можно использовать в том числе и для улучшения жилищных условий семьи с детьми. При продаже квартиры, купленной таким образом (или дома, построенного с его использованием), требуется выполнить дополнительные требования закона, направленные на защиту интересов несовершеннолетних, совладеющих долями. Необходимо получить официальный документ – разрешение органов опеки на сделку. Они должны удостовериться в том, что при продаже старой квартиры и покупке новой доли несовершеннолетних не будут меньше, чем в старой. Кроме того, общие жилищные условия также не должны ухудшаться. Для покупателя таких квартир существуют серьезные риски опротестования сделки, поэтому цены на квартиры, купленные с использованием маткапитала, ниже средних.