Когда и как можно продавать квартиру после вступления в наследство

Чаще всего наследники желают продать квартиру после вступления в наследство в случаях, если им срочно необходима крупная сумма денег либо с учетом других обстоятельств. Наследник может распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению, но чтобы успешно совершить сделку, нужно заранее учесть все нюансы. О чем необходимо знать и к чему готовиться, узнаем в материале статьи.

Когда можно продать наследственную квартиру?

С учетом законодательства официальный получатель имущества считается владельцем, начиная со дня кончины наследодателя. Даже если он пока не успел оформить имущество в собственность и зарегистрировать права на него в Росреестре, ему уже будет присвоен статус владельца имущества. Но для совершения сделки новый собственник должен будет в первую очередь вступить в право наследования и зарегистрироваться. Только тогда он сможет начать искать покупателя и собирать документацию, необходимую для регистрации сделки.

Важно! Чтобы сделка о продаже считалась действительной, наследник должен получить документ о праве на собственность. Без этого документа он не сможет осуществить сделку с квартирой или другой недвижимостью.

О порядке вступления в права наследства подробно написано в третьей части ФЗ №146 ГК РФ. С учетом положений ст. 1154 наследство нужно принять до истечения шести месяцев, начиная со дня кончины предыдущего владельца. В этот период правопреемнику нужно принять его самостоятельно или проинформировать о своих планах нотариуса.

Чтобы стать уполномоченным продавцом и успешно продать квартиру, понадобится:

  • получить документ на наследство;
  • зафиксировать жилье в кадастровых органах при отсутствии регистрации;
  • зарегистрировать право на квартиру в органах Росреестра;
  • при наличии обременения на квартиру добиться согласия на продажу у держателя залога или выкупить жилье за свои средства.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, полученной в наследство:

Порядок проведения сделки

Если на протяжении шести месяцев не было зафиксировано поступления требований о праве на наследство со стороны родственников умершего или третьих лиц, наследнику выдадут подтверждение. Этот документ официально фиксирует, что теперь жилье находится у него в собственности, и он может распоряжаться им по своему усмотрению. После истечения шестимесячного срока претенденты на наследуемое имущество могут предъявлять свои права только в судебном порядке.

Оформление договора аренды

Важно! Если имущество присутствует во владении меньше 3 лет, при его реализации потребуется внести налоговый взнос в сумме 13 % от общей цены жилья за вычетом одного миллиона рублей. Его могут не платить те, у кого трехлетний срок уже истек.

При отсутствии претензий новому собственнику понадобится обратиться в МФЦ или органы Росреестра с полным комплектом всех необходимых документов. В период от 5 до 10 дней он сможет получить выписку из ЕГРН, где будет отмечен как собственник в соответствующей графе. Только тогда можно возобновлять процесс реализации самостоятельно или при помощи риэлторов.

В комплект документации для предоставления в госорганы должны входить:

  1. Свидетельство о праве на имущество.
  2. Договор о покупке жилья предыдущим владельцем.
  3. Выписка, полученная из ЕГРН.
  4. Техпаспорт.
  5. Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей.
  6. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.

Поиск покупателя и подготовка документов

Продажа квартиры по наследству – стандартная процедура, не занимающая много времени при отсутствии различных юридических сложностей. Когда новый собственник квартиры получит все необходимые документы, ему понадобится найти покупателя. Для этого можно обратиться в риэлтерское агентство, чтобы ускорить и упростить процесс. Когда появится покупатель, можно начать сбор документов и заключать договора купли и продажи.

Список документации согласно правилам продажи должен включать:

  • паспорта собственника и покупателя;
  • договор купли и продажи;
  • свидетельства о правах на жилье и наследство;
  • документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие обременений;
  • справка об отсутствии лиц, зарегистрированных на территории квартиры;
  • разрешение из органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

Оформление договора и регистрация сделки

Договор можно оформить самостоятельно, но будет лучше, если это сделает квалифицированный юрист во избежание возможных ошибок. В документе указывают цену квартиры на рынке и размер оплаченного задатка, если он имеется, ФИО и паспортные данные владельца и покупателя, информацию о продаваемом жилье, сроки и тип передачи оплаты.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
В договоре должны присутствовать подписи обеих сторон, далее его необходимо непременно регистрировать в органе Росреестра. Только тогда сделку признают оформленной. Пакет документов для регистрации подают в МФЦ или в Росреестр, сам регистрационный процесс длится на протяжении 10 рабочих дней. Он может быть приостановлен из-за проблем с документами или по другим причинам.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Налоги

Поскольку во время продажи имущества его новый владелец получает доход, он облагается налогом в сумме 13 % и 30 % от предельной цены для русских и иностранцев. Продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, не дает права уклонения от оплаты, учитывая настоящее законодательство. Если жилье пребывало в собственности больше трех лет, владельцу не понадобится платить налоги после его продажи.

Расчет на калькуляторе

Важно! Если наследник планирует приобрести новое недвижимое имущество после того, как реализует полученную квартиру, он сможет оформить вычет за текущий период, учитывая цену купленного жилья.

Если новый собственник хочет реализовать жилье, полученное менее 3-х лет назад, ему потребуется оплатить налог. После того как подпишут договор, ему понадобится представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по адресу проживания в срок до 30 апреля на следующий год, когда истечет отчетный период. Ее подают лично, отправляют по почте или по e-mail на портале ФНС в разделе приемки документации.

Законные способы не платить/снизить налог

Продать имущество без уплаты налогов или с уплатой, но по сниженной ставке можно, если собственник имеет право на определенные льготные условия. Такое преимущество есть только у резидентов РФ. По общим положениям, если срок владения квартирой превышает три года, продавец сможет получить налоговый вычет в размере 13 % от стоимости жилья. Если этот срок менее трех лет, понадобится оплатить налог со стоимости квартиры за исключением 1 миллиона рублей.

Важно! Нужно учитывать, что начало отсчета трехлетнего срока должно начинаться с даты кончины наследодателя, а не с даты, когда в ЕГРП была внесена запись о смене собственника.

После смены правил, касающихся налогов, с 1 января 2016 года 13 % не будут взимать с собственников, владеющих имуществом более 5 лет. Избежать внесения НДФЛ могут наследники, получившие жилье после приватизации, в подарок от члена семьи или родственника, а также на основании договора с пожизненным содержанием и иждивением. Такое правило действует с даты, которая будет указана, и позволяет больше не платить налог тем, кто унаследовал недвижимость.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Если имущество было продано за цену меньше 1 миллиона рублей, владельцу не придется оплачивать налог, обычно это происходит при продаже комнаты либо части помещения. Не платить НДФЛ после получения наследства на законных основаниях могут пенсионеры, инвалиды детства, а также первой и второй групп. С этой целью в инспекцию подают заявление о принадлежности к льготной категории или о наличии статуса пенсионера.

Сроки продажи

Закон не предусматривает определенные сроки продажи квартиры, полученной в наследство. Точный период будет зависеть от обстоятельств, наличия других наследников и обременений, сроков подготовки документов и проведения сделки. Гражданину, получившему квартиру, понадобится выдержать шестимесячный срок, после официально стать собственником и реализовать полученное имущество. В среднем сроки продаж занимают от 6 – 8 и до 12 месяцев при отсутствии веских причин по аннулированию сделки и других негативных факторов.

Подписывать документы

Если один из наследников продает свою долю в собственности

При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.

Существует несколько важных нюансов:

  1. Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
  2. Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.

Необходимость страхового депозита

Наследник, не планирующий проживать на территории своей доли или использовать ее по другому назначению, имеет право продать свою часть или передать ее другому наследнику путем официально оформленного отказа. Но часто один из наследников препятствует продаже доли, поскольку не хочет разделять квартиру. По закону один наследник не обязан спрашивать разрешение у второго и теоретически может продать свою часть.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Но в юридической практике зафиксировано немало сложностей и споров, связанных с долевой собственностью. Если решать вопрос мирным путем, один владелец может выкупить часть имущества у второго и оформить ее на себя. В противном случае вопрос будут решать в суде и делить поровну прибыль, полученную от проданной квартиры. Продажа доли связана с большим количеством сложностей, особенно если один из владельцев не дает добровольного согласия на продажу части имущества.

Риски обеих сторон

Продажа наследственной недвижимости нередко связана с различными рисками, ведь достаточно часто такие сделки оспариваются в суде или полностью аннулируются. Проблемы, связанные с продажей, могут возникнуть, если по завещанию на квартиру претендуют и другие лица, либо существуют наследники, не указанные в завещании, но планирующие защищать свои права в суде.

Риски продавца

Продавая квартиру, полученную в результате наследства, нельзя предугадать возможные риски, особенно если речь идет о продавце. В случае отмены сделки ему придется возвращать деньги в размере полной суммы, полученной от продажи, и компенсировать моральный вред и убытки, понесенные покупателем. Также он должен будет возмещать расходы на вложения, сделанные последним собственником, в случае необходимости. Это может быть ремонт, переоборудование или изменение назначения квартиры.

Другие наследники могут настаивать на аннулировании договора купли-продажи через суд. Если им это удастся, наследодатель будет лишен прав собственника на квартиру, причем его даже могут лишить доли в имуществе. Можно попытаться максимально предотвратить вероятные риски, если недвижимость уже была зарегистрирована по свидетельству о праве собственности.

Аренда жилья

Наследник может избежать негативных последствий, если сможет:

  • выждать время, не продавая квартиру сразу, таким образом он сможет сэкономить и на налоге, если пройдет более трех лет;
  • постараться урегулировать конфликты с остальными наследниками мирным путем;
  • узнать о планах других наследников и обсудить с ними возможные варианты по реализации имущества, особенно если речь идет о долевой собственности;
  • обратиться к нотариусу для проверки наличия других завещаний от умершего;
  • объединиться с покупателем в случае претензий со стороны других наследников и решения вопроса в суде.

Риски покупателя

Покупая квартиру у наследников, стоит заранее предусмотреть возможные риски и негативные последствия. При наличии судебных споров, которые могут возникнуть уже после продажи имущества, сделка может быть признана нелегальной и аннулироваться по решению суда. Чаще всего это происходит, когда квартиру продают, не поставив в известность лиц, имеющих прямое или косвенное отношению к этому имуществу. К примеру, подать в суд может супруг или супруга наследодателя, кредиторы, если на имуществе было обременение, иные третьи лица.

Дарственная на квартиру

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Задать вопрос
Нередко в споры вступают потенциальные наследники, о наличии которых становится известно уже после истечения шести месяцев с момента передачи квартиры в собственность. В зависимости от их очередности они также могут иметь право на долю в имуществе и пытаться вернуть свою собственность в судебном порядке. В таком случае уже проданная квартира будет возвращена покупателю и станет предметом длительных споров в суде.

Покупателю удастся минимизировать риски, если он сможет:

  • подождать некоторое время и не пытаться перепродать купленную недвижимость, поскольку такая продажа не станет гарантией отказа в оспаривании сделки в дальнейшем;
  • не проводить перепланировку и не организовывать ремонт в новой квартире;
  • запрашивать выписки по купленному объекту в Росреестре на протяжении 6 – 12 месяцев с момента покупки, а также справки в МФЦ с информацией о прописанных лицах;
  • не делать поспешных шагов и постараться сохранять спокойствие, не соглашаясь на сомнительные предложения со стороны продавца и других лиц;
  • постараться не участвовать в судебных спорах за исключением самых сложных ситуаций;
  • взаимодействовать с продавцом и постараться решить проблемы мирным путем;
  • обратиться в полицию или прокуратуру, если были нарушены его права.

Детально о покупке и продаже квартиры, полученной по наследству:

Заключение

Продажа унаследованного имущества порой представляет проблему, если изначально на собственность претендуют другие наследники или третьи лица, а также при наличии различных спорных ситуаций. Если получатель квартиры сумел решить вопрос мирным путем, официально оформил имущество в собственность и собрал все необходимые документы, он может провести сделку и не опасаться возможных неприятностей в будущем. При желании можно минимизировать любые риски, изучив ситуацию заранее и выждав установленные законом сроки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: