Перед реализацией недвижимости одним из требований покупателя является снятие с регистрации всех проживающих. Но такое не всегда возможно по ряду причин. По взаимному согласию сторон сделки оформляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, что не нарушает действующие законы.
Статусы ребенка в квартире
Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.
Особенности заключаются в следующем:
- Ребенок возрастом до 14 лет обязан проживать только с родителями – п.2 ст.20 Гражданского кодекса (ГК) РФ. С ним будут зарегистрированы мама или папа.
- Владелец недвижимости не сможет самовольно выписать детей, не имея на то законных оснований – смена жительства, выезд из страны.
- Большая часть вопросов по недвижимости согласовывается с государственными органами опеки. Это обязательно, если ребенок собственник или дольщик квартиры.
Возможна подача иска в суд для принудительного снятия с регистрации. Но это должно быть подкреплено вескими доказательствами. В первую очередь суд анализирует, не ущемляются ли интересы юного гражданина.
Важно! С 14 до 18 лет дети имеют право проживать с дальними родственниками. Но все равно в этот период они являются временно дееспособными и не могут самостоятельно или на общих основаниях сняться с регистрации.
Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик
Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).
Стадии оформления:
- Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
- Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
- Оформление сделки, переход прав собственности.
Важно! Продажа жилья с зарегистрированными несовершеннолетними детьми невозможна без предоставления им жилплощади. Условия проживания должны соответствовать нормам и не быть хуже, чем в предыдущей квартире.
Подготовительный этап
Сначала с потенциальным покупателем оговариваются детали соглашения. Главное – определиться с прописанными в квартире детьми. По предварительному соглашению они могут быть сняты с регистрации до официального оформления передачи прав собственности, либо остаются. Последнее может сказаться на стоимости в сторону ее снижения.
Следующая стадия – формирование документации в ООП.
Для этого понадобятся:
- Заявление от родителей или опекунов. В нем обосновывается необходимость продажи, отсутствие ущемления финансовых прав юного собственника или дольщика.
- Если ребенку более 14 лет – требуется его письменное разрешение.
- Выписка из домовой книги, содержащая данные о прописанных.
- Свидетельство о рождении – оригинал и копия.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Справка о своевременной уплате налогов, выдается в Федеральной налоговой службе (ФНС).
Для повышения шансов получить одобрение на сделку со стороны ООП рекомендуется предъявить документы о покупке нового дома, квартиры. Альтернатива – договор долевого участия в новостройке. Но это актуально, если планируемая дата сдачи не превышает 1-1,5 лет.
Из видео вы узнаете как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком:
Важно! Нужно заявление от обоих родителей. Если это невозможно, предъявляют свидетельство о смерти, письменное разрешение, заверенное у нотариуса.
Проверка органами опеки
Собранный пакет документации нужно подавать в местное отделение ООП. Обычно оно относится к департаменту Социального развития. Адрес и точные координаты можно узнать в органах местного самоуправления.
Возможные проверочные мероприятия со стороны ООП:
- визит по месту фактического проживания, оценка условий, отношений к ребенку;
- проверка нового места жительства, если такое заявлено;
- опрос соседей.
Вся процедура занимает около 2-х недель. По ее результатам дается разрешение или запрет на продажу квартиры с прописанным ребенком. При негативном решении можно составить иск в суд, но для этого следует подготовить доказательства предвзятого отношения со стороны работников ООП.
Важно! Без официального разрешения невозможно переоформить право собственности в Росреестре. При отклонении заявки государственная пошлина не будет возвращена.
Оформление сделки
После получения разрешения от ООП можно приступать к финальной стадии – завершение покупки квартиры с несовершеннолетним собственником. Покупателю рекомендуется вносить задаток по договору или расписке только оформив разрешение от органов опеки. Обычно эта сумма входит в окончательную стоимость жилья.
Для регистрации в Росреестре нужны такие документы:
- заявление владельца;
- договор купли/продажи, оформленный по образцу;
- разрешение ООП;
- паспорт действующего собственника недвижимости и покупателя;
- согласие супругов, заверенное нотариально;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт квартиры;
- подтверждение оплаты госпошлины – квитанция.
Скачать образец купли-продажи квартиры
Размер государственной пошлины составляет 2 000 руб. Время рассмотрения заявки и документации до 12 рабочих дней.
Важно! Разрешается перерегистрация прав собственности при наличии долгов по коммунальным услугам. Этот вопрос решается между продавцом и покупателем. Поэтому рекомендуется подготовить справки об отсутствии задолженности.
Ребенок не собственник жилья
Покупатель должен согласовать с продавцом порядок выписки несовершеннолетнего гражданина.
По действующему законодательству доступные варианты зависят от возраста детей:
- до 10 лет. Обязательно только проживание с родителями, не допускается прописка к родственникам второй и последующих линий. Исключение – оформлена официальная опека, мама и папа лишены родительских прав.
- С 10 до 14 лет. Разрешена прописка у близких родственников второй линии, в том числе – у совершеннолетних дееспособных братьев и сестер.
- С 14 до 18 лет. Допускается регистрация по месту фактического пребывания, прописка у родственников или родителей необязательна.
Кроме этого можно выписать ребенка без последующей регистрации и разрешения органов опеки.
Для этого обстоятельства должны отвечать одному из нижеперечисленных требований:
- Эмиграция. Выезд семьи с территории РФ для постоянного проживания в другой стране. Разрешена продажа недвижимости без дальнейшей прописки.
- Переезд в другой город, населенный пункт. Если дети являлись совладельцами или собственниками жилья, в банке открывается счет на их имя и вносится вклад в размере доли на момент продажи.
- Приобретение недвижимости в новостройке. Для комиссии нужно предоставить подтверждение, где будет проживать ребенок до момента сдачи нового дома в эксплуатацию.
Законом не предусмотрено обязательное оформление постоянной регистрации. Для получения разрешения на продажу жилья достаточно временной. Главное – соблюдение условий, описанных в законодательных актах.
Важно! Одобрение от органов опеки при покупке нового жилья может быть получено только если новая недвижимость по условиям проживания соответствует старой или лучше.
Советы по организации продажи
В подобных сделках больший риск несет покупатель. Если несовершеннолетний ребенок не будет выписан на момент заключения сделки – новый собственник не сможет это сделать самостоятельно. Оптимальный вариант – снятие с регистрации до оформления документов купли/продажи.
Разрешение Службы по делам детей при продаже квартиры:
Рекомендации по организации процесса:
- Можно заключить соглашение об обязательной выписке ребенка. В нем нужно указать новое место прописки.
- В договоре прописать факт прописки и обязательства со стороны продавца о снятии детей с регистрации.
- Если по согласию сторон ребенок остается прописан, можно договориться о снижении стоимости.
